Trao đổi với Báo Tri thức và Cuộc sống, luật sư Trần Thanh Lam, Văn phòng luật sư Chính Pháp cho rằng, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập phải chịu thuế tại khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân 2012.
Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Nếu thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau hoặc thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế.
Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
Luật sư Trần Thanh Lam cho rằng, với trường hợp cụ thể của vợ chồng ca sĩ Thủy Tiên – Công Vinh, để xác định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản họ phải nộp cần căn cứ vào giá chuyển nhượng bất động sản từng lần phát sinh.
Cụ thể, theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ tài chính thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Trong đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Theo luật sư Trần Thanh Lam, đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, có những chiêu thức để né thuế TNCN đang diễn ra như tự kê khai là tài sản duy nhất, chuyển nhượng bắc cầu (lợi dụng quy định về miễn thuế đối với quan hệ trong gia đình) và phổ biến nhất là hạ giá chuyển nhượng (thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế)…
Thông thường, vì lợi ích của cả người mua và người bán thì họ thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế. Để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn tý chút so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định. Như vậy, số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi.
Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.”.
Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế, mà cơ quan nhà nước có chứng cứ xác định hợp đồng đó không trung thực thì trường hợp này được xem là tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch.
Theo quy định của Luật Quản lý thuế, người nộp thuế có nghĩa vụ: Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế., Cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế,…
Do vậy, khi cơ quan nhà nước có cơ sở xác định hợp đồng mà người nộp thuế kê khai sai giá chuyển nhượng thực tế thì hợp đồng đó là không hợp pháp và cá nhân có thể bị xử lý về hành vi trốn thuế theo quy định pháp luật.
Để chứng minh hành vi chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan điều tra cần đánh giá về giá chuyển nhượng qua các lần đối với bất động sản đó. Nếu giá bán lần đầu với lần 2 (hoặc lần trước với lần sau) quá chênh lệch cũng có thể là một dấu hiệu.
Cơ quan điều tra cũng cần xem xét, chứng minh mục đích trốn thuế giữa bên mua và bên bán, thông thường thỏa thuận ghi giá bán thấp để trốn thuế được sự đồng ý của cả hai bên. Nếu các bên thỏa thuận với nhau bằng một giá khác thể hiện trên các văn bản thực tế thỏa thuận (phụ lục hợp đồng, hợp đồng viết tay...) hoặc thể hiện qua việc chuyển tiền các bên (theo thỏa thuận thực) nhưng sau đó các bên lại ghi trong hợp đồng công chứng (là hợp đồng để tính thuế) giá thấp hơn rất nhiều, rõ ràng đây chính là hợp đồng "giả tạo" nhằm che giấu giao dịch thực với mục đích trốn thuế.
Đây là căn cứ mà cơ quan điều tra có thể củng cố hồ sơ để xử lý hành vi trốn thuế. Song song với đó thì cơ quan điều tra sẽ phân biệt trường hợp giá trị giao dịch thực tế thấp do các nguyên nhân khác như: cần tiền gấp bán hạ giá, nhà bị "xui" giảm giá, thị trường có biến động…
Luật sư Trần Thanh Lam cho rằng, hành vi trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính hoặc nghiêm trọng hơn bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Theo House Viet Biên tập | Yan
